Tag

, ,


Dalam Building Asset Performance Framework (A best practice guideline for the performance assessment of Queensland Governtment building) yang dikeluarkan oleh Department of Public Works Queensland Governtment, 2008, telah dijelaskan secara rinci mengenai pengukuran kinerja aset bangunan, yang secara ringkas dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Definisi Building Aset Performance Framework (BAPF).

Building Asset Performance Framework (BAPF) merupakan sebuah pedoman praktik terbaik pengelolaan aset yang berisi sebuah pendekatan sistematik dalam mengelola kinerja aset bangunan untuk mencapai tujuan dari penggunaan aset yang telah ditetapkan sebelumnya. BAPF menetapkan cakupan yang luas dalam aplikasi manajemen kinerja aset, dengan disertai oleh prinsip-prinsip kunci dan elemen yang diperlukan untuk mencapai manajemen aset yang efektif. Selain itu, BAPF juga berfokus pada pentingnya kemampuan untuk membantu dalam menyelaraskan pengadaan aset dengan pencapaian tujuan pelayanan publik dan program prioritas dari pemerintah.

BAPF mengadopsi pendekatan kontemporer terhadap pengelolaan kinerja dengan menyertakan pertimbangan aspek sosial dan lingkungan sebagai dimensi tambahan dalam pendekatan penilaian kinerja tradisional yang terdiri atas penilaian fungsional dan finansial saja.

2. Ruang Lingkup BAPF.

Penerapan BAPF dilakukan pada saat pemerintah (dalam hal ini satker-satker pemerintah) memerlukan informasi mengenai bagaimana pengembangan portofolio dilakukan,  terutama untuk menginformasikan proses dan keputusan pengelolaan aset atas hal-hal berikut:

1.      Perencanaan strategis aset untuk memenuhi seluruh kebutuhan pemerintah dalam pelaksanaan pelayanan publik, dan prioritas satker.

2.      Perencanaan keputusan sebelum dilakukannya pengadaan dan investasi, termasuk di dalamnya adalah pengembangan usaha dan resources sebagai pendanaan atas pengadaan dan investasi.

3.      Keputusan untuk disposal dan rasionalisasi

4.      Keputusan untuk penggantian dan pemeliharaan

5.      Keputuan untuk renewal/refurbishment

6.      Benchmarking dan continous improvement.

Penerapan BAPF harus diintegrasikan dengan kebijakan, proses dan sistem pengelolaan aset pemerintah dengan tujuan untuk mendukung pelaksanaan fungsi utama pemerintah (atau masing-masing instansi pemerintah) dan pelayanan publik yang dilakukan.  BAPF dapat diterapkan pada seluruh portofolio aset pemerintah sesuai dengan informasi kinerja yang diperlukan.

3. Pengelolaan kinerja

Pengelolaan kinerja didefinisikan sebagai sarana objektif untuk mengevaluasi pencapaian kebijakan, program, sasaran, outcomes serta penggunaan sumber daya secara efektif. Pengelolaan kinerja didasarkan pada informasi kinerja yang dapat diandalkan dan tepat waktu, sehingga dapat menjadi sumber informasi dalam pengambilan keputusan, perencanaan, implementasi dan review.

Pengelolaan dan penilaian kinerja dari aset keseluruhan manajemen kinerja dalam sebuah organisasi. Hal ini akan membantu memastikan bahwa pengadaan aset,
yang umumnya memerlukan modal yang besar dan biaya berulang, secara efektif dapat mendukung penyediaan layanan, digunakan dengan biaya efektif dan berkelanjutan.

4. Pengukuran kinerja bangunan dengan Building Asset Performance Framework (BAPF).

Berikut merupakan langkah yang harus dilakukan oleh pengguna barang dalam melakukan pengukuran kinerja bangunan dengan BAPF, yaitu:

a. Pengklasifikasian atas bangunan.

Pengklasifikasian bangunan dilakukan untuk memberikan skala prioritas pada pengelolaan kinerja aset.  Hal ini dilakukan karena tiap aset bangunan memiliki peran yang berbeda dalam mendukung pencapaian pelaksanaan tugas dan fungsi masing-masing instansi pemerintah. Dalam klasifikasi menurut BAPF, bangunan dikelompokkan atas dasar kategori dan tingkat kekritisan bangunan. Kategori bangunan didasarkan atas seberapa penting bangunan dalam mendukung pelayanan atau tujuan lainnya. Sedangkan tingkat kekritisan bangunan merupakan penjabaran dari kategori bangunan, yaitu untuk memberikan skala prioritas dalam melakukan perbaikan atas informasi kinerja yang dihasilkan. Untuk klasifikasi berdasarkan kategori, bangunan dikelompokkan menjadi:

1)      Bangunan operasional.

Bangunan operasional yaitu bangunan yang digunakan untuk melakukan kegiatan utama pengguna barang (misalnya kantor polisi untuk POLRI, gedung rumah sakit untuk rumah sakit pemerintah, dll).

2)      Bangunan yang digunakan untuk fungsi pendukung.

Bangunan yang  digunakan untuk fungsi pendukung adalah bangunan yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan utama pengguna barang (misalnya gudang penyimpanan logistik  bagi TNI/POLRI).

3)      Bangunan non operasional.

Bangunan non operasional adalah bangunan yang berlebih atau merupakan aset idle (menganggur) yang menunggu untuk keputusan penghapusan.

4)      Bangunan yang tercatat atas nama pemerintah

Contoh dari bangunan yang tercatat atas nama pemerintah yaitu aset cagar budaya, bangunan bersejarah, misalnya candi.

Sedangkan untuk tingkat kekritisan bangunan, dapat dilihat pada tabel II.1 sebagai berikut:

b. Menetapkan area, indikator dan ukuran kinerja.

Kementerian/Lembaga selaku pengguna barang harus menetapkan area kinerja spesifik, indikator kinerja dan ukuran kinerja untuk menilai kinerja aset, serta mengintegrasikan dengan sistem dan praktik yang telah ada. Secara garis besar kerangka pengukuran kinerja bangunan dapat dilihat pada tabel II. 2 sebagai berikut :

Dari tabel kerangka pengukuran kinerja berdasarkan BAPF tersebut pengukuran kinerja dibagi kedalam enam area kinerja yang masing-masing memiliki indikator dan pengukuran yang berbeda. Area kinerja mengacu pada aspek tertentu dari suatu kinerja yang akan dinilai. Sedangkan yang dimaksud dengan indikator kinerja adalah alat ukur kinerja yang relevan untuk masing-masing  area kinerja  yang bersangkutan. Pengguna barang harus menilai kinerja aset mereka melalui indikator kinerja utama. Penjelasan atas keenam area kinerja, serta indikator dan cara pengukuran kinerja tersebut adalah sebagai berikut:

1)      Kesesuaian

Area kinerja kesesuaian terdiri dari lima indikator yang dapat dijelaskan sebagai berikut:

a)      Indikator kapasitas.

Pengertian dari Indikator kapasitas adalah kapasitas fisik dari bangunan untuk mendukung tingkat aktivitas  layanan saat ini dan masa depan. Indikator kapasitas diukur dari kapasitas fisik dari gedung dan bangunan dibandingkan dengan standar dari pengguna barang (ukuran spesifik penggunan barang) atau dapat juga digunakan ukuran skala rating dari BAPF (terlampir). Skala rating BAPF yang digunakan adalah Hierarchical scale (skala hirarki). Dalam skala hirarki capaian kinerja dikelompokkan dalam lima tingkatan, yaitu dari angka/tingkat 1 (satu) sampai dengan 5 (lima), dimana angka 1 menunjukkan kinerja paling rendah (lowest), dan angka 5 menunjukkan kinerja paling tinggi (highest).

b)      Indikator fungsionalitas.

Pengertian dari indikator fungsionalitas adalah kesesuaian dan fleksibilitas dari aset bangunan untuk menyediakan layanan  pada saat ini  dan masa depan. Faktor-faktor yang dijadikan pertimbangan dalam pengukuran kinerja dari indikator fungsionalitas antara lain: luas, bentuk dan konfigurasi, kenyamanan atau ruang kosong yang sengaja dialokasikan, dan fleksibilitas jika suatu saat akan diubah demi tujuan tertentu. Untuk pengukuran kinerja dari indikator ini dapat dilakukan dengan skala rating BAPF.

c)       Indikator lokasi.

Pengertian indikator lokasi adalah lokasi fisik dari aset bangunan, dibandingkan dengan kebutuhan layanan pada saat ini dan masa depan. Dalam konteks demografi dinamis dan perencanaan infrastruktur, indikator ini memiliki peranan penting. Faktor-faktor yang dijadikan pertimbangan dalam pengukuran kinerja dari indikator lokasi antara lain: lokasi bagi kegiatan saat ini dan masa depan, demografi penduduk, akses lokasi bagi pegawai dan masyarakat. Pengukuran kinerjanya menggunakan ukuran spesifik dari pengguna barang atau skala rating dari BAPF.

d)     Indikator kondisi.

Pengertian dari indikator kondisi adalah kondisi fisik dari aset bangunan untuk aktivitas penyediaan layanan saat ini dan masa depan. Pengukuran kinerja dari indikator ini dapat digunakan dengan skala rating dari BAPF, yaitu dengan pengamatan langsung atau survey lapangan terhadap bangunan untuk melihat kondisi fisik dari bangunan.

e)      Indikator sisa umur ekonomis.

Pengertian dari indikator sisa umur ekonomis yaitu perkiraan masa manfaat atau umur ekonomi dari aset bangunan. Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam pengukuran kinerja dari indikator ini yaitu: umur dan kondisi secara keseluruhan dibandingkan dengan proyeksi desain hidup, dampak perubahan teknologi pada kegunaan masa depan, kebutuhan upgrade untuk memenuhi kebutuhan masa depan, tipe konstruksi, dan biaya operasi dan biaya pemeliharaan.

2)   Keuangan.

Area kinerja keuangan dibagi kedalam tiga indikator kinerja, yaitu sebagai berikut:

a) Indikator biaya operasi

Pengukuran kinerja dari indikator biaya operasi yaitu didasarkan pada ukuran dari pengguna barang, yaitu dengan membandingkan antara standar yang ada dengan biaya operasi yang digunakan. Yang termasuk biaya operasi yaitu  biaya langganan daya dan jasa seperti pasokan listrik, pasokan air, jasa pengelolaan limbah, pasokan gas dan bahan bakar, biaya lain-lain  termasuk pembersihan dan jasa kebersihan, keamanan, kesehatan dan keselamatan, biaya kebersihan taman, biaya bunga dan biaya hukum, biaya manajemen gedung.

b) Indikator biaya pemeliharaan.

Pengukuran kinerja dari indikator biaya pemeliharaan yaitu didasarkan pada ukuran dari pengguna barang, yaitu dengan membandingkan antara standar yang ada dengan biaya pemeliharaan yang digunakan. Biaya pemeliharaan meliputi biaya pengelolaan, biaya administrasi (termasuk perawatan komputer) dan manajemen sistem, biaya penilaian, pemeliharaan hukum, pemeliharaan pencegahan, dan pemeliharaan terencana atau pemeliharaan tahunan.

c) Indikator biaya pemeliharaan yang ditangguhkan.

Pengukuran kinerja dari indikator biaya pemeliharaan yang ditangguhkan yaitu didasarkan pada ukuran dari pengguna barang, yaitu dengan membandingkan antara standar yang ada dengan biaya pemeliharaan yang digunakan. Yang dimaksud dengan biaya pemeliharaan tangguhan yaitu perkiraan biaya dari semua kegiatan pemeliharaan yang belum dilakukan dalam suatu tahun keuangan dan dianggap perlu untuk membuat kondisi aset bangunan sesuai  standar yang diperlukan atau tingkat risiko yang dapat diterima.

3)  Risiko kepatuhan terhadap hukum.

Dalam area kinerja ini, indikator kinerjanya yaitu tingkat ketidakpatuhan hukum. Yang dimaksud dengan tingkat kepatuhan yaitu tingkat kepatuhan bangunan atas standar, hukum dan peraturan yang berlaku. Sedangkan risiko kepatuhan terhadap hukum yaitu apakah terdapat ketidakpatuhan dengan standar, hukum dan peraturan yang berlaku, yang terungkap dalam proses  audit, baik ditemukan maupun sebagai hasil dari pengenalan undang-undang baru. Pengukuran kinerja dari indikator ini berdasar dari standar pengguna barang, yaitu berupa ukuran kualitatif.

4) Penggunaan yang efektif.

Indikatornya berupa tingkat penggunaan atas aset bangunan tersebut. Penggunaan disini sama dengan konsep penggunaan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Penggunaan dalam konsep PP No. 6 Tahun 2006 diartikan sebagai kegiatan yang dilakukan oleh pengguna barang dalam mengelola dan menatausahakan barang milik negara/daerah yang sesuai dengan tugas pokok dan fungsi instansi yang bersangkutan. Sehingga untuk pengukuran kinerja dari tingkat penggunaan yang efektif didasarkan dari persentase kapasitas yang tersedia dibandingkan dengan ukuran-ukuran spesifik yang dimiliki  pengguna barang.

5) Dampak lingkungan.

Yang menjadi indikator kinerja dalam dampak lingkungan yaitu dampak aset bangunan terhadap lingkungan. Dampak terhadap lingkungan karena adanya bahan berbahaya, kontaminasi dan konsumsi sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui (misalnya air dan energi). Pengukuran kinerja dari indikator ini bersifat kualitatif dengan ukuran spesifik dari pengguna barang.

6) Signifikansi sosial.

Yang menjadi indikator dalam signifikansi sosial yaitu signifikansi dalam pencapaian prioritas pemerintah  atau kewajiban masyarakat. Signifikansi dalam aset berupa bangunan  dalam bentuk warisan budaya yang signifikan. Pengukuran kinerja dari indikator ini berupa ukuran kualitatif dengan ukuran spesifik dari pengguna barang.

C. Penggunaan indikator opsional.

Penggunaan indikator opsional dapat dilakukan oleh pengguna barang apabila ingin menambahkan atau melengkapi dari indikator kinerja yang telah ada. Beberapa contoh indikator kinerja opsional yaitu :

1)  Net Return On Asset.

Net Return On Asset adalah  perbandingan dalam persen antara pendapatan bersih dengan  nilai buku dan nilai aset kotor. Indikator ini berhubungan dengan bidang kinerja keuangan dan hanya berlaku untuk pengguna aset yang memiliki aset yang menghasilkan pendapatan.

2) Kompatibilitas penggunaan.

Kompatibilitas penggunaan (indikator kinerja opsional) adalah kompatibilitas penggunaan aset dibandingkan dengan tujuan desain dari aset. Indikator ini berkaitan dengan bidang kinerja penggunaan yang efektif.

3) Penilaian Environment Rating Systems.

Penilaian Environment Rating Systems (ERS) mencerminkan pencapaian tujuan dengan suatu kriteria spesifik atas suatu sistem penilaian lingkungan tertentu yang cocok untuk jenis aset bangunan, pengguna barang dan prioritas Pemerintah. Dalam ERS pemberian rating dilakukan dengan standar yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Standar tersebut berisi rating dari nilai 0,5 sampai dengan nilai 10. Nilai 0,5 memperlihatkan kondisi cuaca dan suhu bangunan yang tidak baik, sehingga memerlukan pemanas atau pendingin udara yang lebih. Sedangkan nilai 10 untuk kondisi cuaca dan suhu bangunan yang bagus, sehingga bisa dikatakan tidak memerlukan pemanas atau pendingin udara. Dari rating 0,5 sampai dengan 10 tersebut pemerintah menetapkan berapa konsumsi energi per m² maksimal dari tiap wilayah. Pengukuran kinerja ini berkaitan dengan pengukuran kinerja pada indikator dampak lingkungan.

d. Menghubungkan kinerja dengan penyediaan pelayanan.

Pengguna barang harus memastikan bahwa ukuran kinerja yang diterapkan pada setiap indikator kinerja relevan dengan penyediaan layanan.

e. Penetapan target kinerja atau tolok ukur.

Seiring waktu, pengguna barang harus menetapkan target kinerja aktiva atau benchmarking untuk memperoleh peningkatan kemampuan aset.

f. Mengelola kinerja.

Pengguna barang harus menetapkan dan memelihara kapasitas untuk mengelola kinerja aset  bangunan yang digunakannya.

g. Review kinerja.

Pengguna barang harus melakukan review kinerja secara berkala terhadap aset bangunan.

h. Menggunakan informasi kinerja.

Pengguna barang dapat menggunakan informasi kinerja untuk pengambilan keputusan dalam manajemen aset. Pengukuran kinerja akan menyediakan status report atau rangkuman profil kinerja dari aset bangunan. Informasi tersebut akan membantu pengguna barang yang bersangkutan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut ini:

1)      Apakah aset bangunan tersebut relevan untuk jangka panjang?

2)      Bagaimanakah performa aset bangunan pada kondisi sekarang?

3)      Bagian mana sajakah yang perlu ditingkatkan?

4)      Apa saja kemungkinan yang bisa dilakukan untuk meningkatkan kinerja?

5)      Opsi apa yang bisa dipilih?

Selanjutnya, analisis informasi ini akan diperlukan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan mengenai aset-aset mana saja yang harus digunakan kembali, direnovasi atau direstrukturisasi, dihapuskan, dan juga mengenai kebutuhan atas aset baru. Aplikasi BAPF akan membantu pengguna barang dalam mengadopsi pendekatan berbasis kinerja dalam rangka perencanaan strategis untuk memaksimalkan aset bangunan yang dimiliki dalam rangka menjalankan tugas dan fungsi secara dinamis. Selain itu informasi kinerja aset dapat digunakan untuk mengantisipasi isu-isu yang terkait dengan manajemen dan kegiatan operasional dari aset bangunan, serta membantu pengguna barang yang bersangkutan untuk dapat mengatasi isu-isu tersebut apabila muncul dan berdampak pada penyelenggaraan tugas dan fungsi dari instansi yang bersangkutan.